南京楼市火热部分楼盘畅销，仍有一批楼盘销售困难

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开年以来，南京楼市较为火热，一批楼盘首开或是加推上市，都能引来买房人的疯狂追捧。

像河西南的涵樾府，1月初首开上市，在首付8成验资650万元的情况，开盘当天基本卖光，后续二次加推平均3人抢1套房，还是卖爆了。

再像雨花小行板块的万科朗拾，五开五罄，最后一次收官加推时，801组客户摇120套房源，综合中签率仅有15%，开盘当天直接售罄。

还有大校场的云上紫薇、琥珀云台，鼓楼的金基皓樾，燕子矶的保利燕璟和颂、江核的保利扬子萃云台等不少楼盘，去化成绩都很不错。

然而，在市场回暖的情况下，还是有一批楼盘无法乘着新房热度拔高的这股东风扶摇直上卖出好成绩，反而是陷在深坑里，销售相当困难。

远郊板块也无可厚非，毕竟现在南京楼市分化严重，买房人更看重头部板块。但是在这一批去化困难的楼盘中，不乏有河西南、主城鼓楼、江北核中核的楼盘也难逃去化流速缓慢的命运，甚至还有其他板块的楼盘11个月才卖出8套房。

河西南江宸府

开盘将近一年，184套还剩84套

位于河西南的江宸府，在房源去化上，也是一个老大难项目。

江宸府紧邻地铁2号线和7号线（在建）的交汇换乘站螺塘路站，直线距离约200米，还靠近滨河公园和秦淮新河文化休闲风光带。

不过，项目体量很小，仅有2栋楼，层高30层，房源也只有184套，户型建面约143、198㎡，都为四房户型。

效果图

项目在去年4月首开，一次性推出全部180套房源，销许均价约46865元/㎡，装修升级包3800元/㎡，最低总价700万起步。

不过报名人数没有达到摇号要求，最终流于平推，而这也是河西南少数几个平推入市的豪宅项目。

当前河西南也处于一个内卷情况下，不断有更好更优质的项目出现，例如涵樾府、朗樾府、枫璟雅园等，在周边产品过去强势的情况下，加之操盘方的营销策略有误，使其市场曝光率较低，多数买房人甚至还并不知道河西南有这么一个楼盘。

开盘将近一年的时间，184套房源还剩84套，去化才堪堪过了5成，占据河西南如此优质的地块，这样的销售成绩很难说得过去。

鼓楼凤樾府

开盘9个月，去化不到2成

鼓楼凤樾府，原先由金科操盘，后由于去化困难加之金科自身资金链问题，项目被光大信托接手，金科“提桶跑路”。

项目1公里内即是拉萨路小学、南师附中，5公里即可到达鼓楼医院、省人民医院，坐拥众多教育、医疗资源。

然而由于价格过高和城市界面较差等因素，凤樾府项目卖得很艰难。于是在去年的12月初，凤樾府为了改善卖房难问题，推出一个促销活动。

先后推出两套低价房源，首先是一套位于顶楼的143㎡三房户型，原单价5.3万元/㎡，打折过后只要3.6万元/㎡，总价525万。

第二套是位于低楼层建面143㎡户型，这一套的总价活动后比刚才的顶楼还要便宜，只要505万，单价算下来只有3.6万元/㎡不到，而原表单价是4.6万元/㎡。

然后即使这样，凤樾府的房子还是很难卖，项目开盘至今超9个月，191套房源仅卖出38套，去化不到两成。

江北核中核花语天境

8个月，仅售出14套房

在这一批销售成绩不佳的楼盘中，还有位于江北核中核的中铁建花语天境。

项目总体规划4栋24-25F高层住宅，主力户型建面约143、168㎡，是江北第一个五恒科技住宅。

效果图

花语天境在土拍时毛坯限价来到了38000元/㎡，上市后销售均价定为39996元/㎡，加上3800元/㎡的装修升级包，均价直接来到43796元/㎡，高居江北在售楼盘的价格天花板。

但是作为600万起步的项目，花语天境缺乏会所和大面积中央景观，户型也没有采用当下流行的横厅设计，又因为户型起步面积太大，导致总价门槛过高，以致于买房人并不是很买账。

项目开盘至今9个月时间，192套房源还有90套未售，其中从2022年7月14日（去化88套）到如今，8个月时间，仅卖出14套。

江北国际健康城玖誉府

首开至今11个月，仅卖出8套

陷入去化困境，没有能赶上这波楼市好行情的，还有玖誉府。

玖誉府占位江北新区国际健康城，周边毗邻江北地下城、江北虹悦城、研创园三大商圈，轨交4、11（在建）号线纵横交错。

玖誉府的操盘方是富园集团，一家在宿迁泗洪起家的地方性房企，旗下项目主要集中在宿迁、连云港、淮安、盐城一带，加上在南京的项目，目前超过60余个，在苏北还是比较有影响力。

然而来到南京独立操盘的玖誉府，项目未取得预售许可证就违规宣传发布广告。网传是一男子看到关于玖誉府的售卖广告想去看一下项目，结果该男子到了现场才知道项目并没有开始售卖。

图源网络

玖誉府从首开到现在共计11个月的时间仅卖出8套，还有164套未售，属实是有点惨。

城东汇通路牡丹大观天下

上市半年，去化率不到20%

常州黑牡丹在2021年9月以最高限价21亿元成功拿下汇通路G91地块。后公布项目为牡丹大观天下并独立操盘，打造建面约103-143㎡的高层住宅。

效果图

值得一提的是，牡丹大观天下的装修包只要2800元/㎡，但是用的品牌却不含糊。传统三大件分别是大金的中央空调、爱迪士的新风、威能的地暖、博世油烟机、还包括汉斯雅格的花洒、唯宝的台盆等，性价比很高。

据说黑牡丹的领导层特别重视这个项目，还特地去河西、大校场的一些标杆楼盘去实地调研学习，来更好地打造自己的产品。

但是事与愿违，项目上市后去化流速很慢，截止目前仅销售20套，去化率不足20%。

《哥们买房》认为，虽然当前楼市处于回暖行情，即使在南京的头部板块，面对众多项目产品，买房人还是会更加谨慎挑剔，货比三家甚至几十家，选择更适合自己的产品力更高的楼盘，那些产品力不足品牌知名度不高的楼盘，最终会沦为去化大战中的炮灰。